Teure Nachfinanzierung beim Hauskauf vermeiden

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Hausinspektion findet Kostenfallen

Wenn Hauskäufer wenige Monate nach dem Hauskauf erneut mit ihrem Finanzinstitut zusammen sitzen, steht meist eine Nachfinanzierung an. Häufig hatten die neuen Eigenheimbesitzer vor dem Kauf keine realistische Vorstellung, was an baulichen Kosten auf sie zu kommt. Neben den Kosten der Transaktion selbst, wie Grunderwerbssteuer, Notargebühr, Maklercourtage und Kaufpreis, hat der neue Hauseigentümer auch auf Fallen durch bauliche Kosten zu achten.

Schlecht ist es, wenn eine Nachfinanzierung aufgrund der Vorschriften der Energieeinsparverordnung (ENEV 2009) erfolgen muß. Mit der ENEV 2009 verordnet der Gesetzgeber Energiesparmaßnahmen beim Besitzerwechsel, und zwar selbst dann, wenn der neue Hauseigentümer gar keine Modernisierung wünscht. So sind z.B. die obere Geschossdecke oder das Dach zu dämmen, gleiches gilt für Heizungs- und Warmwasserleitungen mit Armaturen in unbeheizten Räumen. Auch müssen sehr alte Heizkessel gegen neuwertige Technik ersetzt werden.

Noch schlechter steht es für den neuen Hauseigentümer, wenn plötzlich unerwartete Schäden aufgetreten sind, die eine sofortige Reparatur oder Instandsetzung erfordern. Nun kann es passieren, dass neben der Instandsetzung der Schäden allein auch noch eine umfassende energetische Modernisierung aufgrund ENEV 2009 gefordert wird. Wird z.B. mehr als 10% der Bauteilfläche des Gebäudes geändert, so sind auf das Bauteil bezogen strengere Werte für erlaubte Wärmeverluste einzuhalten.

Im Gespräch mit dem Finanzinstitut hat man vor dem Kauf alle Möglichkeiten, über Volumen Laufzeit und Konditionen zu verhandeln. Das beste Angebot diverser Institute kann der Käufer auswählen. In der Situation der Nachfinanzierung spürt der Käufer nun die Macht seines Kreditinstituts. „Problematisch wird es, wenn die gesamte Kreditsumme den internen Beleihungswert der Bank überschreitet“, erklärt Thomas F. Fruhwirth, geschäftsführender Gesellschafter der Fruhwirth KG und Betreiber des bundesweiten Dienstes hausinspektor.de. „Die Aufstockung des Volumens ist nicht mehr zu den vorherigen Bedingungen zu erhalten, es wird meist teurer und es werden weitere Sicherheiten verlangt“, erläutert Fruhwirth weiter.

Warum eine Nachfinanzierung zu vermeiden ist, zeigt dieses Beispiel: Es werden für eine zweite Tranche in Höhe von 30.000 EUR zusätzliche 1,75% Zinsen fällig, die über den Zinssatz der ersten Tranche hinausgehen. Die jährliche Extra-Belastung beträgt 525 EUR, über 10 Jahre sind es weit mehr als 5.000 EUR Zusatzkosten. „Die einmalige Ausgabe für einen Hausinspektor mit ca. 700 EUR lohnt sich da schon fast nach einem Jahr“, berichtet Thomas F. Fruhwirth.

Beim Hauskauf helfen wollen viele. Nicht geholfen ist dem Hauskäufer jedoch mit undifferenzierten, wenig detaillierten und nicht nachweisbaren Aussagen zum Zustand des Hauses und den Kosten für nötige Maßnahmen in den nächsten Jahren. Der Handwerker aus der Nachbarschaft ist vielleicht ein Freund des Hauses, doch wer eine bauliche Begutachtung seines Hauses wünscht, sollte in jedem Fall einen qualifizierten Sachverständigen beauftragen und einen detaillierten Kostennachweis verlangen.